Arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs des notaires

Arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs des notaires

Arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires

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Publics concernés: notaires et destinataires des prestations rendues par ces professionnels.

 

Objet: fixation des tarifs des notaires régis par le titre IV bis du livre IV du code de commerce.

 

Entrée en vigueur: le texte entre en vigueur le 1er mars 2016. Les émoluments des prestations effectuées avant le 1er mai 2016, ou dont la réalisation a donné lieu, avant le 1er mars 2016, au versement par le client d’un acompte ou d’une provision, ou à l’engagement par l’un des notaires intervenant de frais ou débours, restent toutefois régis par l’ancien tarif.

 

Notice: le présent arrêté est adopté dans les conditions prévues à l’article 12 du décret no 2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice. Pour une période transitoire de deux ans, comprise entre le 1er mars 2016 et le 28 février 2018, il fixe l’émolument de chaque prestation figurant au tableau 5 de l’article annexe 4-7 des annexes de la partie réglementaire du code de commerce à partir de ceux fixés par le décret no 78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires, dans sa rédaction antérieure à son abrogation par le décret no 2016-230 du 26 février 2016 susmentionné.

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Décret no 2016-230 du 26 février 2016 relatif au TARIF

Décret no 2016-230 du 26 février 2016 relatif au TARIF

Décret no 2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice

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Publics concernés : administrateurs judiciaires, commissaires-priseurs judiciaires, greffiers de tribunal de commerce, huissiers de justice, mandataires judiciaires, notaires ; instances représentatives et usagers de ces professions.

 

Objet : mise en place du dispositif de régulation des tarifs des professions juridiques réglementées ; règles de gouvernance et modalités de fonctionnement du fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice.

 

Entrée en vigueur : les dispositions du présent décret entrent en vigueur à la date d’entrée en vigueur du premier arrêté portant fixation de ses tarifs en application de l’article L. 444-3 du code de commerce pour chacune des professions concernées. Il prévoit toutefois des dispositions transitoires permettant, pour les officiers publics et ministériels, l’application des anciens tarifs aux prestations effectuées avant le 1er mai 2016, ou dont la réalisation a donné lieu, avant son entrée en vigueur, au versement par le client d’un acompte, d’une provision ou à l’engagement de frais ou débours par le professionnel et, s’agissant des administrateurs judiciaires, commissaires à l’exécution du plan, mandataires judiciaires et liquidateurs, aux prestations accomplies dans le cadre de procédures ouvertes avant l’entrée en vigueur des nouveaux tarifs applicables à ces professions.

 

Notice : le décret fixe la liste des prestations concernées par le dispositif, définit la méthode de fixation des tarifs réglementés, précise les critères d’évaluation des coûts pertinents et de la rémunération raisonnable, définit les structures tarifaires permettant, notamment, une péréquation entre les tarifs des prestations servies, comme le prévoit le deuxième alinéa de l’article L. 444-2 du code de commerce, et fixe les conditions des remises prévues par le dernier alinéa du même article. Le décret fixe également les règles de fonctionnement et de gouvernance du fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice institué au troisième alinéa du même article, fixe la liste et définit les modalités de transmission des informations statistiques nécessaires à la régulation tarifaire en application du 2o de l’article L. 444-5 du même code. Enfin, le décret codifie les règles de perception des tarifs réglementés qui ne le sont pas encore (pour les commissaires-priseurs judiciaires, huissiers de justice et notaires), et modifie celles déjà codifiées (pour les administrateurs judiciaires, commissaires à l’exécution du plan, mandataires et liquidateurs judiciaires, et greffiers des tribunaux de commerce) en cohérence avec les nouvelles orientations définies par les dispositions législatives.

 

Références : le présent décret est pris en application de l’article 50 de la loi no 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité, et l’égalité des chances économiques.

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Décret no 2016-216 du 26 février 2016 relatif à la CARTE

Décret no 2016-216 du 26 février 2016 relatif à la CARTE

Décret no 2016-216 du 26 février 2016 relatif à l’établissement de la carte instituée au I de l’article 52 de la loi no 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances...

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Publics concernés: notaires, huissiers de justice, commissaires-priseurs judiciaires, clients de ces professions.

 

Objet: modalités d’établissement de la carte instituée au I de l’article 52 de la loi no 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, déterminant les zones dans lesquelles la création de nouveaux offices de notaires, d’huissiers de justice et de commissaires-priseurs judiciaires apparaît utile pour renforcer la proximité ou l’offre de services.

 

Entrée en vigueur: le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication.

 

Notice: le décret fixe les critères permettant de définir la carte de manière détaillée en fonction d’une appréciation, à l’échelon territorial pertinent, des niveaux d’offre et de demande des prestations rendues par les professionnels concernés et de leurs perspectives d’évolution.

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Quel avenir pour les professions du droit en France ?

Quel avenir pour les professions du droit en France ?

Assemblée générale du Conseil supérieur du notariat (CSN) ***** Quel avenir pour les professions du droit en France ? ***** Paris, mercredi 17 février 2016 ***** Intervention de...

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Monsieur le président du Conseil supérieur du notariat,

Mesdames et Messieurs,

Je remercie le président Vogel de son invitation à m’exprimer devant le Conseil supérieur du notariat sur un sujet qui intéresse l’ensemble de la communauté juridique. Les professions du droit sont en effet entrées dans une période de transformation accélérée, à de multiples niveaux. Objet depuis plus d’un demi-siècle d’études et de projets de réforme, que ce soit au plan national ou au plan européen dans le cadre du marché intérieur et de la mise en oeuvre des libertés d’installation et de libre prestation de services, les professions du droit se sont trouvées depuis 2014 au coeur d’un vaste programme de rénovation, qui a conduit à l’adoption de la loi du 6 août 2015 relative à la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques. Appréhendées d’une manière globale, ces professions disposent d’un cadre renouvelé pour se développer et relever efficacement les défis d’une économie globale et numérisée, qui est source d’opportunités nouvelles, mais aussi de risques inédits à anticiper et prévenir.

Dans un tel environnement devenu plus complexe et incertain, les professions du droit sont plus que jamais appelées à assumer et renforcer leur rôle traditionnel de régulateur, de stabilisateur et de garant des relations sociales, selon des règles rénovées qui doivent encore être précisées et appliquées.

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* *

I. Face aux mutations que connaissent notre économie et notre système juridique, les professions juridiques françaises connaissent un nouvel essor et de profondes transformations, qui invitent les pouvoirs publics à porter sur elles un nouveau regard pour qu’elles puissent à la fois mieux rendre les services que l’on attend d’elles et se développer.

 

A. Depuis une décennie, les professions du droit sont entrées dans une phase d’expansion et de transformation.

1. Leur rôle traditionnel de régulation sociale au sein de notre société s’est accru au cours de la dernière période.

Plusieurs facteurs d’ordre sociologique et économique expliquent en effet l’apparition de besoins nouveaux d’expertise et de conseil juridiques - qu’il s’agisse de la recomposition des structures et des solidarités familiales, de la sécurisation des transactions, des remèdes et contrepoids à apporter à la plus grande volatilité des cycles économiques ou de l’inscription de l’action des entreprises dans le fonctionnement concurrentiel et globalisé des marchés. Il y a là une complexité inédite qu’il faut sinon maîtriser, du moins réguler par le droit. Mais il y a aussi une complexité endogène à la sphère juridique, qui découle de l’excessive instabilité de la production normative et de son inflation non contrôlée, sources d’incertitude, d’inhibition et d’entrave. Il en résulte de attentes fortes et croissantes de sécurité juridique, non seulement de prévisibilité, d’accessibilité et de stabilité des règles de droit applicables, mais aussi d’intangibilité, de pérennité et d’effectivité des droits subjectifs qui ont été acquis. Les membres de la communauté juridique cherchent, à leur mesure, à répondre à ces attentes. En amont, le Conseil d’Etat y contribue par l’exercice de sa mission consultative auprès du Gouvernement et du Parlement et, d’une manière générale, par la production d’études et de rapports. Les professionnels du droit y concourent également plus en aval auprès des particuliers, des entreprises et des collectivités publiques. Les avocats, par leur fonction de conseil et de représentation de leurs clients devant les juridictions. Les notaires aussi, par leur fonction de conseil et, en outre, par l’authentification des actes juridiques. Parce qu’elle garantit la bonne foi, la régularité et le caractère exécutoire des actes, la forme authentique diffuse en effet une sécurité juridique maximale2. En dernier lieu, les juges et, notamment, les juges administratifs veillent à trancher en droit et d’une manière réaliste, prévisible et efficace les litiges dont ils sont saisis. D’un bout à l’autre de la chaîne, il existe ainsi une responsabilité collective qu’exercent ensemble les institutions publiques et les professionnels du droit et que l’on pourrait, au-delà du service public de la justice, nommer le « service public de la sécurité juridique ».

Les notaires sont à cet égard aujourd’hui près de 9 800 professionnels à y contribuer, soit 20% de plus par rapport à 2005, et, en tenant compte de l’ensemble des agents travaillant dans les offices, votre profession représente plus de 57 000 personnes, qui établissent chaque année plus de 4 millions d’actes authentiques et traitent plus de 600 milliards d’euros de capitaux. Ces quelques données rappellent l’importance et le poids économiques de votre profession parmi les professions du droit en France. Elles traduisent surtout le lien fort qui existe aujourd’hui entre un besoin généralisé de sécurité juridique et votre réseau de professionnels.

 

2. Cet essor se traduit aussi par un renouvellement des pratiques dans le secteur des services juridiques.

Les professions du droit entrent en effet de plain-pied dans la « troisième révolution industrielle »3, celle du numérique. Elles ont su d’ores et déjà en tirer de premiers fruits, pour améliorer la qualité et l’efficacité de leurs outils et méthodes de travail. Les avocats et les juridictions échangent par exemple d’une manière plus sûre, plus rapide et

moins coûteuse grâce à la dématérialisation des procédures. C’est ce que permet, au sein de l’ordre administratif, l’application Télérecours, qui est en usage au Conseil d’Etat et dans les juridictions administratives depuis près de trois ans et qui sera rendue obligatoire l’année prochaine pour l’ensemble des avocats et des administrations. Les notaires, eux aussi, ont su moderniser leurs pratiques avec, en particulier, l’acte authentique électronique

4, entré en vigueur le 1er février 2006 – il y a maintenant dix ans - et qui repose sur un système innovant de signature électronique et un minutier central électronique – sorte de coffre-fort virtuel présentant toutes les garanties de sécurité et d’accessibilité. D’autres exemples pourraient être cités, comme la signification par voie électronique d’actes par les huissiers de justice5, l’acte d’avocat électronique6, la réception et l’envoi d’actes dématérialisés de procédure par les administrateurs et les mandataires judiciaires7 et, avec la loi Macron, la transmission par voie électronique à l’Institut national de la propriété industrielle (INPI) des actes et pièces enregistrés par les greffiers des tribunaux de commerce8. Le numérique continuera d’être un levier utile de rationalisation et de modernisation des pratiques au sein des juridictions, des cabinets, des études et des offices. Mais, au-delà de cette appropriation des outils numériques par les professionnels du droit, de nouveaux services ont été développés et sont offerts à l’extérieur des cadres habituels, à partir de plateformes numériques. A l’ère du « Big Data », des informations et données juridiques sont ainsi rendues accessibles au plus grand nombre et à moindre coût, mais aussi des solutions logicielles et des prestations générées d’une manière plus ou moins automatisée, à partir de questionnaires dynamiques et avec l’aide de techniques d’agrégation des données. Ce que l’on nomme parfois l’ « ubérisation » du droit est un phénomène protéiforme et diffus, qui touche directement les professions juridiques et, notamment, celle des avocats et des notaires. Il y a là un gisement de développement et d’innovation à exploiter, à condition qu’une régulation équilibrée et robuste soit adoptée et mise en oeuvre, afin de préserver la fiabilité et la qualité des services juridiques.

B. Dans ce contexte, le regard porté par les pouvoirs publics sur les professions du droit s’est renouvelé, invitant à réexaminer ce qui fait leur spécificité.

1. Plusieurs études ont récemment contribué à modifier l’approche traditionnelle des professions juridiques et, en particulier, de celles qui sont réglementées.

Un rapport portant sur l’ensemble des professions réglementées, leur poids économique et leur rentabilité a été établi en mars 2013 par l’inspection générale des finances, puis rendu public en septembre 2014 par le ministre de l’économie, de l’industrie et du numérique. En novembre 2014, le député du Finistère, Richard Ferrand, a remis au garde des sceaux, ministre de la justice, un rapport proposant diverses mesures de modernisation des professions réglementées et, notamment, des conditions d’installation plus souples, des tarifs

plus transparents et orientés vers les coûts. D’autres études plus récentes ont été produites pour préparer la loi dite « Macron »

9 et, notamment, l’avis du 9 janvier 2015 de l’Autorité de la concurrence concernant certaines professions juridiques réglementées. Un « nouveau regard » est ainsi porté sur les professions du droit. Il invite à réexaminer ce qu’est aujourd’hui une profession du droit, à cerner ce qui fait sa spécificité, son utilité collective et sa pleine légitimité.

2. Dans cette perspective, des jalons importants ont d’ores et déjà été posés.

Les missions fondamentales dont ces professions ont la charge ont été consacrées par notre législation et au plus haut niveau de notre ordonnancement juridique. S’agissant des avocats, leur qualité d’auxiliaire de justice, affirmée par la loi du 31 décembre 197110, leur confère un lien particulier avec le service public de la justice auquel ils concourent. Leur rôle est notamment indissociable de l’exercice plein et effectif des droits de la défense, tel qu’ils découlent notamment de l’article 16 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789. Comme l’a jugé le Conseil constitutionnel, dans l’une de ses premières décisions QPC, une personne gardée à vue ne saurait être privée, d’une manière générale et sans égard aux circonstances particulières de sa situation, de l’assistance d’un avocat durant ses premiers interrogatoires11. Si cette assistance peut être différée dans certains cas strictement encadrés, la garantie qu’elle représente ne saurait être écartée par exemple en cas de fraude fiscale et douanière12 ou d’escroquerie, même commise en bande organisée13. S’agissant des notaires, leurs missions et leur statut, fixés par la loi du 25 ventôse An XI14 et l’ordonnance du 2 novembre 194515, les chargent d’assurer le bon fonctionnement des études et du « service public notarial », selon l’expression retenue par le Conseil d’Etat16. Investis du pouvoir de délivrer des actes authentiques, dotés de la force exécutoire sans qu’il soit besoin de recourir à une décision de justice17, les notaires, nommés par le garde des sceaux, disposent d’un monopole pour l’établissement de tels actes dans les domaines principalement de la famille et de l’immobilier. S’ils exercent une « profession réglementée dans un cadre libéral », au sens de la loi du 22 mars 201218, ils « participent à l’exercice de l’autorité publique », comme l’avait relevé le Conseil d’Etat en 200619 et comme l’a récemment reconnu le Conseil constitutionnel en 201420. Il en découle des conditions particulières d’accès à cette profession. Le droit des notaires de présenter leur successeur à l’agrément de l’autorité de nomination – dit droit de « présentation » – est inscrit dans notre législation depuis 181621 et il est pleinement conforme à notre Constitution. Ce droit ne méconnaît pas en effet le principe

d’égalité d’accès aux « dignités, places et emplois publics » au sens de l’article 6 de la Déclaration de 1789

22. La loi du 6 août 2015 ne touche d’ailleurs pas à ce droit de présentation, tout en libéralisant les conditions d’installation – j’y reviendrai.

Pour toutes les professions du droit, il m’apparaît ainsi essentiel de réaffirmer nettement leur mission de conseil et d’expertise juridiques, au service de nos concitoyens, de la qualité de notre ordonnancement juridique et, au-delà, de l’intérêt général. C’est ce qu’a également reconnu, en ce qui concerne les notaires, la Cour de justice de l’Union européenne. Dans une affaire relative aux règles françaises d’organisation des activités notariales, la Cour a certes refusé d’en réserver l’accès aux seuls ressortissants français, donc aux seuls nationaux, mais elle n’a pas exclu toute forme de restriction d’accès. Elle a en particulier souligné que les activités notariales « poursuivent des objectifs d’intérêt général, qui visent notamment à garantir la légalité et la sécurité juridiques des actes conclus entre particuliers »23, de sorte que des restrictions au droit d’établissement, découlant des spécificités propres aux activités notariales, peuvent être justifiées pour des raisons impérieuses d’intérêt général, sous réserve qu’elles soient proportionnées. Notre modèle est certainement entré dans une phase d’ouverture et d’assouplissement ; il ne saurait pour autant perdre ce qui fait son identité et ses atouts, alors que la concurrence, sinon la rivalité, entre systèmes juridiques s’intensifie à l’échelle mondiale et que la compétitivité de notre économie et l’attractivité de notre territoire doivent être mieux promues et servies.

II. L’avenir des professions du droit s’ouvre aujourd’hui sur de nouveaux chantiers de modernisation.

A. Ces chantiers touchent aux conditions et formes d’exercice de ces professions, dans le sillage de la loi du 6 août 2015.

1. Il s’agit, en premier lieu, d’assouplir, sinon de « libérer », leurs conditions d’exercice.

S’agissant des avocats, ceux-ci pourront désormais ouvrir un bureau secondaire sans autorisation préalable de leur ordre et en dehors du ressort de celui-ci, mais en étant alors assujettis aux obligations relatives à l’aide juridictionnelle dans le ressort de cet autre barreau. En outre, leur droit de postulation a été étendu : ils pourront désormais postuler devant les tribunaux de grande instance du ressort de la cour d’appel, dans lequel ils ont établi leur résidence professionnelle ainsi que devant cette cour, sauf dans certaines matières24. La compétence territoriale des huissiers de justice a été élargie dans la même proportion, lorsque leur ministère est obligatoire et, pour leurs autres activités, elle a été étendue au niveau national25. Par ailleurs, les notaires, les huissiers de justice et les commissaires-priseurs judiciaires pourront librement s’installer dans les zones où leur implantation apparaît utile pour renforcer la proximité ou l’offre de services26. Ces zones seront déterminées, comme vous le savez, par une carte dont les critères d’établissement et les modalités d’application seront définis par décret et qui sera établie conjointement par les ministres de la justice et de l’économie, sur proposition de l’Autorité de la concurrence. Cette même autorité rendra en outre, au moins tous les deux ans, des recommandations sur le nombre de créations d'offices

d'avocat au Conseil d’Etat et à la Cour de cassation qui apparaissent nécessaires pour assurer une offre de services satisfaisante au regard de critères prenant notamment en compte les exigences de bonne administration de la justice ainsi que l'évolution du contentieux devant ces deux juridictions suprêmes

27.

2. Le deuxième chantier consiste à diversifier et densifier les formes d’exercice des professions du droit.

L’éventail des formes de société autorisées était jusque-là restreint. La société d’exercice libéral (SEL) représente aujourd’hui 54,6% des sociétés d’avocats et la société civile professionnelle (SCP) représente quant à elle 88,5% des sociétés de notaires. Désormais, les avocats et les notaires, comme les autres professions judiciaires et juridiques, pourront choisir toute forme d’exercice, à l’exception de celles qui confèrent à leurs associés la qualité de commerçant29. Le capital et les droits de vote dans ces sociétés devront être détenus par des professionnels du droit, légalement établis dans l’Union européenne ou l’Espace économique européen (et la Suisse) et, en outre, au moins un membre de chaque profession exerçant au sein d’une société devra être membre de son conseil d’administration ou de surveillance28. Indépendamment de la diversification des formes de société autorisées, des mesures ont été prises pour faire évoluer le nombre des professionnels. Jusqu’au 1er janvier 2020, une personne physique titulaire d’un office notarial pourra employer jusqu’à quatre notaires salariés et une personne morale titulaire d’un tel office, un nombre de notaires salariés allant jusqu’au quadruple du nombre de notaires associés y exerçant leur profession29. Pour les huissiers de justice, ces proportions sont portées respectivement à deux et au double30. Enfin, pour offrir une gamme diversifiée de services et réaliser des économies d’échelle, des mesures ont été prises pour inciter au regroupement de professionnels du droit, mais aussi du chiffre, au sein d’une même structure d’activité. Le Gouvernement a en effet été autorisé à faciliter, par voie d’ordonnance, la création de sociétés ayant pour objet l’exercice en commun de plusieurs professions juridiques et notamment celles d’avocat, d’avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation, de notaire ou d’expert-comptable31. Dans ces sociétés pluri-professionnelles, qui doivent permettre de mutualiser les services entre professions et d’offrir une gamme complète de prestations aux particuliers et surtout aux entreprises, les règles de détention de capital sont encadrées et une attention particulière doit être apportée, comme l’a prévu le législateur, au respect des règles déontologiques de chaque profession et à la prévention des incompatibilités et des conflits d’intérêts.

3. Le troisième chantier réside dans une révision des conditions financières d’exercice des professions du droit.

L’objectif est de les rendre plus transparentes, objectives et prévisibles. A cet égard, les avocats auront désormais l’obligation – au-delà des seules affaires de divorce – de conclure par écrit avec leurs clients une convention d’honoraires qui précise, notamment, le montant ou le mode de détermination des honoraires couvrant les diligences prévisibles, ainsi que les divers frais et débours envisagés32. Les agents de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) pourront

contrôler l’existence d’une telle convention, en se limitant au seul constat de son existence matérielle, afin de ne pas porter atteinte au secret professionnel qui couvre les pièces du dossier d’un avocat. S’agissant des professions juridiques à tarifs réglementés, le législateur a posé le principe d’une évaluation reflétant les coûts pertinents du service rendu et permettant une rémunération raisonnable des professionnels, définie sur la base de critères objectifs

33. Avant la fin de ce mois, un décret devrait en principe fixer une méthode de calcul de cette rémunération raisonnable, dans des limites précises et avec des bornes de variation34. Cette méthode sera régulièrement actualisée et reparamétrée, afin de s’assurer qu’elle ne mette pas en cause l’équilibre économique de ces professions. D’autres mécanismes garantiront le bon fonctionnement de ce nouveau cadre tarifaire, notamment un système de péréquation des tarifs et de remise35. Des arrêtés pris conjointement par les ministres de la justice et de l’économie fixeront le tarif de chaque prestation, qui sera révisé au moins tous les cinq ans.

B. Pour mener à bien ces trois chantiers ambitieux, plusieurs conditions devront être réunies.

1. La première sera de ne pas perdre de vue les objectifs fondamentaux de la réforme engagée par loi du 6 août 2015.

Celle-ci vise en effet à faciliter ou à « libérer » les initiatives et les projets, mais aussi à garantir l’accessibilité du plus grand nombre aux services juridiques de base. Cette accessibilité devra être préservée dans son volet financier grâce à la réforme tarifaire, mais aussi dans son volet territorial, en veillant à la densité et à la qualité du maillage du réseau national de professionnels. A cet égard, le législateur a prévu des garanties pour que la liberté d’installation ne déploie pas ses effets au détriment de la continuité du service public. Un mécanisme de redistribution, constitué sous la forme d’un fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice36, favorisera la couverture de l’ensemble du territoire, grâce à des aides au maintien ou à l’installation dans certaines zones. La contribution initialement prévue pour abonder ce fonds ayant été censurée par le Conseil constitutionnel37, une solution conforme à la Constitution doit encore être trouvée.

2. La deuxième condition de succès, simple corollaire de la première, sera de ne pas déstabiliser l’efficacité et l’attractivité de notre modèle professionnel.

Notre réglementation tarifaire devra à ce titre être la plus simple et la plus souple possible, ménager une montrée en puissance progressive, afin de ne pas déstabiliser ou, pire encore, « brutaliser » les professions et, enfin, refléter au mieux la réalité de leurs pratiques. A de multiples niveaux, de nombreuses données et projections statistiques devront être corroborées, rectifiées ou enrichies dans la durée. En outre, lorsque de nouvelles installations seront nécessaires, un mécanisme d’indemnisation devra, le cas échéant, être actionné, afin de ne pas faire subir un préjudice anormal et spécial aux professionnels déjà installés. Comme l’a

jugé le Conseil constitutionnel, une appréciation in concreto permettra de déterminer si une réparation doit être versée par l’Etat au titre de sa responsabilité sans faute pour rupture de l’égalité devant les charges publiques

38.

3. La troisième condition de réussite réside dans la bonne coordination entre les professionnels du droit et, au sein de chaque profession, entre les différents types de structure et les différents modes d’exercice.

Il ne saurait y avoir de divisions ou de rivalités intestines entre les professionnels du droit : une telle situation serait perdante sur tous les plans, pour les professionnels, pour leurs clients et pour la société tout entière. Si certaines missions peuvent être exercées en commun, voire partagées, chaque professionnel dispose de prérogatives propres dont le périmètre doit être préservé. Par ailleurs, il est indispensable d’établir des règles précises et opérationnelles pour que les structures pluri-professionnelles, appelées à se développer, puissent fonctionner dans le respect des règles déontologiques propres à chaque profession. Pour ne citer qu’un exemple, si les avocats peuvent, sous certaines conditions, recourir à la publicité et à la sollicitation personnalisée39, le démarchage est strictement interdit aux notaires et aux huissiers de justice. Il ne saurait donc y avoir de confusion des genres et des règles différentes ne pourront s’appliquer dans une même structure que grâce à des mesures d’organisation interne nettes et claires ; dans une certaine mesure, une logique déontologique de « tuyaux d’orgue » devra nécessairement contrebalancer une logique pragmatique de mutualisation.

Il y a là un vaste chantier auquel toute la communauté juridique doit s’atteler. Chaque profession doit pouvoir compter sur des instances nationales fortes et représentatives, prenant en compte la diversité interne des structures, selon leur taille, leur localisation et leur clientèle. Le Conseil national des Barreaux et le Conseil supérieur du notariat jouent ce rôle au niveau national. En complément, des instances interprofessionnelles de débat ou d’échange doivent pouvoir apporter leur contribution à des sujets d’intérêt commun. Le Conseil national du droit et le Haut conseil des professions du droit répondent à cette attente, en réunissant des professionnels du droit et, en outre pour la première de ces instances, des universitaires et des juges. Ces enceintes sont appelées à jouer un rôle de premier plan pour la conduite, avec les pouvoirs publics, d’une réforme solide et durable des professions du droit. Quant à aux juges, ils continueront de veiller, de concert avec les juridictions européennes, à l’application de la loi en général et aussi des règles déontologiques des professions du droit, qu’il s’agisse de leur contenu, de leur périmètre ou de leur portée. En ce qui le concerne, le Conseil d’Etat y contribuera, comme il a pu déjà le faire, par exemple pour les informations échangées entre un avocat et son client, en excluant ces informations du champ de la directive européenne anti-blanchiment, sauf exceptions strictement définies40, ou encore en excluant ces informations

du périmètre des « documents administratifs » au sens de la loi du 17 juillet 197841. La protection des secrets professionnels et les règles de discrétion, tout comme l’exercice de missions d’intérêt général, imposent en effet aux professionnels du droit des sujétions, des obligations particulières, mais aussi des protections et des immunités spécifiques42, qui sont au coeur de leur identité professionnelle. Tout en s’adaptant et en se modernisant, le régime juridique de chaque profession du droit doit par conséquent conserver son autonomie et sa spécificité, dans la mesure où celles-ci se justifient par une participation directe ou indirecte de chacune d’entre elles à l’exercice de missions de service public.

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Nous sommes entrés, vous en êtes tous conscients, dans une phase de mutation d’une envergure nouvelle, qui concerne l’ensemble des professionnels du droit et qui intéresse aussi toute la communauté des juristes et même des juges. Car nous ne pouvons, nous juges ou conseils des pouvoirs publics, rester indifférents ou extérieurs aux évolutions en cours. Dans ce contexte, les identités professionnelles variées des professions du droit en France, comme en Europe continentale, doivent être respectées, car elles sont génératrices non pas de complexité et de coût additionnels, mais de sécurité juridique et d’attractivité. Pour autant, une plus ample respiration et une plus grande ouverture de ces professions paraissent raisonnables et possibles. Elles doivent donc être encouragées, sous réserve d’être maîtrisées, tandis que des ponts doivent être jetés entre professionnels et entre professions et que l’interprofessionnalité doit être facilitée. Les professionnels du droit ont déjà montré qu’ils savaient s’adapter aux mutations et faire preuve d’imagination face aux défis de la globalisation et de la compétition économiques. Je ne doute pas qu’ils restent fidèles à leur histoire, au meilleur de leurs traditions et aux principes du service public qu’ils incarnent et font vivre, en continuant de se projeter résolument dans le futur. Les professions du droit ont en effet, en dépit d’inquiétudes récurrentes, un bel avenir devant elles, si elles savent conjuguer leurs atouts, s’unir et s’ouvrir. Elles ne le construiront que dans le respect de leur identité, de leur diversité qui est une force, et non un handicap, et d’une déontologie rigoureuse qui exclut absolument le laissez-faire. Car toutes ces professions, au-delà de leur variété, sont unies autour d’un même objectif : la fourniture de prestations de confiance qui ne sont, en aucun cas, réductibles à des biens ou des services ordinaires.

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ACQUISITIONS IMMOBILIERES PAR LES COLLECTIVITES TERRITORIALES

ACQUISITIONS IMMOBILIERES PAR LES COLLECTIVITES TERRITORIALES

ACQUISITIONS IMMOBILIERES PAR LES COLLECTIVITES TERRITORIALES : NOUVEAU DECRET INDIQUANT LA LISTE DES PIECES JUSTIFICATIVES Le décret n° 2016-33 du 20 janvier 2016, publié au JORF du 22 janvier...

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Le décret n° 2016-33 du 20 janvier 2016, publié au JORF du 22 janvier 2016 dresse la nouvelle liste des pièces justificatives des dépenses des collectivités territoriales, des établissements publics locaux et des établissements publics de santé.

Il s’agit de la liste des pièces qui doivent impérativement être transmises au comptable public afin que celui-ci puisse procéder à un paiement dû par une collectivité (ou un établissement). Cette liste constitue l’annexe à laquelle renvoie l’article D. 1617-19 du CGCT, pour l’application de l’article L. 1617-3.

Cette nouvelle liste de pièces entre en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 23 janvier 2016.

Parmi les évolutions susceptibles d’intéresser la pratique notariale, doivent notamment être relevés :

• Pour les acquisitions d’immeuble par acte notarié (point n° 5113) :

Demeure l’obligation de produire au comptable public les « copies authentiques du titre de propriété précisant que le paiement sera effectué dans la comptabilité du notaire par mandat administratif » mais un renvoi précise toutefois qu’« il peut être suppléé à la production de l’original de la copie authentique par une photocopie de cette copie authentique ou par une simple photocopie de la minute ».

Par ailleurs, il était prévue la production d’un « certificat du notaire par lequel il s'engage à prendre à sa charge les sommes qui, après paiement au vendeur du prix de l'acquisition, s'avéreraient être dues, à la suite de l'inscription au fichier immobilier, à des créanciers inscrits ou à un autre propriétaire. »

Il est désormais prévu un « certificat du notaire par lequel il atteste sous sa responsabilité qu’il n’existe pas, à sa connaissance, de vente ou promesse de vente antérieure. »

• Pour les acquisitions par préemption (point n° 532111) :

A la suite des problèmes pratiques issus de la modification de la rédaction de l’article L. 213-14 du code de l’urbanisme par la loi Alur (Préemption par la commune: comment le notaire peut-il formaliser le transfert de propriété de l'immeuble après la loi Alur ? Bulletin du CRIDON de Paris, 1er juin 2014 - n° 11) les textes comptables publics ont été modifiés afin de permettre le paiement du prix de la préemption « avant service fait », c’est-à-dire sans présentation préalable d’une copie authentique du titre de propriété (et donc avant transfert de la propriété).

Arrêté du 16 février 2015 fixant les dépenses des collectivités territoriales, de leurs établissements publics et des établissements publics de santé pouvant être payées sans ordonnancement, sans ordonnancement préalable ou avant service fait.

Flash du CRIDON de Paris du 17 mars 2015 - Acquisition par préemption après la loi Alur : une simplification pratique bienvenue.

BOFIP-GCP-15-0005 du 14 octobre 2015

La nouvelle liste des pièces comptables prend en compte cette évolution : s’agissant des transferts de propriété réitérés par acte authentique il est exigé (outre la DIA et la décision de préemption) « selon le cas », soit les pièces prévues à la rubrique 511 (copie authentique ou photocopie, v. supra) ou bien un « appel de fonds signé du rédacteur de l’acte visant l’opération en cause ».

 

(Source: CRIDON de PARIS)

NOUVELLES ACTIONS INTERROGATOIRES

NOUVELLES ACTIONS INTERROGATOIRES

DE NOUVELLES ACTIONS INTERROGATOIRES, EN CAS D'INCERTITUDE SUR L'ETENDUE DES POUVOIRS D'UN MANDATAIRE, SUR L'EXISTENCE D'UN PACTE DE PREFERENCE ET L'OPTION CHOISIE PAR SON BENEFICIAIRE OU SUR LE SORT...

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L'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 qui réforme le droit des obligations, n'entrera pour l'essentiel de ses dispositions, en vigueur que le 1er octobre prochain (art. 9, cf. annexe).

L'ordonnance ne s'appliquera pas aux contrats en cours au moment de son entrée en vigueur (art. 9, al. 2 de l'ordonnance).

Pour autant, cette ordonnance prévoit, au titre de ses dispositions transitoires, l'application immédiate, autrement dit à compter du 1er octobre 2016, de trois textes, considérés comme lois de procédure (art. 9, al. 3 de l'ordonnance).

Ces trois dispositions – les nouveaux articles 1123, alinéas 3 et 4, 1158 et 1183 – ont pour point commun de créer des actions interrogatoires.

L'action interrogatoire a pour objet habituellement de mettre une personne en demeure de déclarer si elle entend ou non user d'un droit ou exercer une action en justice.

Elle vise à obliger celui qui dispose d'un délai pour agir à se déterminer immédiatement.

L'action interrogatoire est établie dans trois situations concrètes de doute ou d'incertitude :

  • lorsque celui qui traite avec un représentant ou un mandataire a un doute sur l'étendue des pouvoirs de celui-ci ;
  • lorsqu'une partie à un contrat se sait menacée par une cause de nullité et qu'elle ignore si l'autre partie va agir sur le fondement de cette nullité ;
  • lorsqu'un tiers souhaite contracter avec une partie mais qu'il a un doute sur l'existence d'un pacte de préférence et sur l'intention du bénéficiaire de ce pacte de s'en prévaloir.

Dans toutes ces hypothèses, le législateur permet de diriger une action interrogatoire contre le cocontractant afin de l'amener à prendre parti. En cas de défaut de réponse de celui-ci, les nouveaux textes permettent au demandeur à l'action, au terme d'un certain délai, de passer outre.

Il y a là un outil intéressant à conseiller aux parties au contrat afin de surmonter des situations de blocage fréquentes en pratique. Ces actions interrogatoires n'étaient jusqu'alors pas inconnues des notaires qui les pratiquaient déjà en matière d'option successorale (C. civ., art. 771).

Action interrogatoire en matière de représentation et de mandat (C. civ., art. 1158 nouveau) :

« Le tiers qui doute de l'étendue du pouvoir du représentant conventionnel à l'occasion d'un acte qu'il s'apprête à conclure, peut demander par écrit au représenté de lui confirmer, dans un délai qu'il fixe et qui doit être raisonnable, que le représentant est habilité à conclure cet acte.

L'écrit mentionne qu'à défaut de réponse dans ce délai, le représentant est réputé habilité à conclure cet acte. »

Action interrogatoire en matière de pacte de préférence (C. civ., art. 1123, al. 3 et 4 nouveau) :

« (…)

Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu'il fixe et qui doit être raisonnable, l'existence d'un pacte de préférence et s'il entend s'en prévaloir.

L'écrit mentionne qu'à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat. »

Action interrogatoire en matière de nullité (C. civ., art. 1183 nouveau) :

« Une partie peut demander par écrit à celle qui pourrait se prévaloir de la nullité soit de confirmer le contrat soit d'agir en nullité dans un délai de six mois à peine de forclusion. La cause de la nullité doit avoir cessé.

L'écrit mentionne expressément qu'à défaut d'action en nullité exercée avant l'expiration du délai de six mois, le contrat sera réputé confirmé. »

Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 - Article 9

Les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er octobre 2016.

Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne.

Toutefois, les dispositions des troisième et quatrième alinéas de l'article 1123 et celles des articles 1158 et 1183 sont applicables dès l'entrée en vigueur de la présente ordonnance.

Lorsqu'une instance a été introduite avant l'entrée en vigueur de la présente ordonnance, l'action est poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne. Cette loi s'applique également en appel et en cassation.

 

(Source: CRIDON de PARIS)

DIAGNOSTICS ELECTRIQUES de 2016 (Validité)

VALIDITÉ DES ÉTATS DE L’INSTALLATION INTÉRIEURE D’ÉLECTRICITÉ APRES LE 1ER JANVIER 2016 Un arrêté du 10 août 2015, entrant en vigueur le 1er janvier 2016, a modifié l’annexe II de l’arrêté du 8...

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Un arrêté du 10 août 2015, entrant en vigueur le 1er janvier 2016, a modifié l’annexe II de l’arrêté du 8 juillet 2008 qui fixe « le modèle de rapport de l’état de l’installation intérieure d’électricité », en y apportant principalement des modifications d'ordre rédactionnel.

Qu'advient-il des états de l'installation intérieure d'électricité récents mais établis avant le 1er janvier 2016 ?

L’article L. 271-4 I du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, de promesse, à l’acte authentique de vente. Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, un certain nombre de documents dont l’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Selon l’article L. 271-4 II, en l’absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L’état de l’installation intérieure d’électricité est visé par le 7° de l’article L. 271-4.

La durée de validité des documents prévus aux 1° à 4°, 6°, 7° et 8° du I de l'article L. 271-4 est fixée par décret en fonction de la nature du constat, de l'état ou du diagnostic. L’article R. 271-5 du CCH prévoit que l’état de l’installation intérieure d’électricité doit avoir été réalisé depuis moins de trois ans par rapport à la date de la promesse.

Si l'arrêté du 10 août 2015, relatif à l’installation intérieure d’électricité, a été modifié dans sa partie « annexe », les textes de nature législative et réglementaire relatifs à cet état demeurent inchangés.

En conséquence, la mise en service d’un nouveau modèle d’état de l’installation intérieure d’électricité ne modifie pas les règles de fond applicables à cet état et notamment, les dispositions des articles R. 134-10 à R. 134-13 du Code de la construction et de l’habitation entrées en vigueur le 1er janvier 2009.

Si depuis le 1er janvier 2016 tous les états de l’installation intérieure d’électricité doivent être établis selon le modèle figurant en annexe de l’arrêté du 10 août 2015, il n’est pas nécessaire de réaliser un nouvel état de l’installation intérieure d’électricité depuis le 1er janvier 2016 lorsque le vendeur peut produire un état en cours de validité.

La modification de l’annexe II de l’arrêté de 2008 n’ayant pas eu pour effet de rendre obsolètes les états établis avant le 1er janvier 2016 selon les règles alors en vigueur, rien n’interdit d’annexer à une promesse de vente conclue depuis cette date un état de l’installation intérieure de l’électricité réalisé antérieurement à condition que sa durée de validité ne soit pas expirée.

 

(Source: CRIDON de PARIS)

Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (Réforme des contrats)

L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations a été publiée au JORF n° 0035 du 11 février 2016. Elle est...

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L'ordonnance comprend quatre titres et dix articles.

Le titre Ier : Dispositions relatives au Livre III du code civil

Le titre II : Dispositions de coordination

Le titre III : Dispositions relatives à l’outre-mer

Le titre IV : Dispositions transitoires et finales

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REFORME du DROIT DES CONTRATS (CODE CIVIL)

L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations a été publiée au JORF n° 0035 du 11 février 2016. L’article 8 de...

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Le Rapport au Président de la République relatif à cette ordonnance rappelle les objectifs de la réforme :


-          La sécurité juridique en rendant plus lisible et accessible le droit des contrats, du régime des obligations et de la preuve en simplifiant notamment le plan du livre III du code civil ;


-          Renforcer l’attractivité du droit français, au plan politique, culturel et économique.
 

 

Présentation Générale


Conformément aux termes de l'habilitation, l’ordonnance modifie en profondeur la structure des titres III, IV, et V du livre III du code civil, relatifs aux contrats et obligations conventionnelles et aux engagements formés sans convention.
L'intitulé, le plan, et le contenu de ces titres sont entièrement restructurés afin de répondre notamment aux exigences des 10° et 12° de l'article 8 de la loi d'habilitation, tendant à l'introduction d'un régime général des obligations, d'une part, et à la clarification et la simplification des règles applicables à la preuve des obligations, d'autre part.

 

L'ordonnance comprend quatre titres et dix articles.

Le titre Ier : Dispositions relatives au Livre III du code civil

Le titre II : Dispositions de coordination

Le titre III : Dispositions relatives à l’outre-mer

Le titre IV : Dispositions transitoires et finales

 

Entrée en vigueur

 

L’article 9 de l’ordonnance précise :


« Les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er octobre 2016.
Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne.
Toutefois, les dispositions des troisième et quatrième alinéas de l'article 1123 et celles des articles 1158 et 1183 sont applicables dès l'entrée en vigueur de la présente ordonnance.
Lorsqu'une instance a été introduite avant l'entrée en vigueur de la présente ordonnance, l'action est poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne. Cette loi s'applique également en appel et en cassation. »

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DELAI DE VALIDITE des AUTORISATIONS d'URBANISME (3 ANS)

DELAI DE VALIDITE des AUTORISATIONS d'URBANISME (3 ANS)

LE DELAI DE VALIDITE DES AUTORISATIONS D’URBANISME EST DESORMAIS DEFINITIVEMENT PORTE A TROIS ANS

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Le délai de validité des permis de construire était traditionnellement de deux ans, cette durée de validité étant devenue celle de toutes les autorisations d’urbanisme depuis la réforme de celles-ci entrée en vigueur le 1er octobre 2007.

Par deux fois, ce délai de deux ans a été porté à trois (D. n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 ; D. n° 2014-1661 du 29 décembre 2014). Si ce nouveau délai s’est appliqué aux autorisations en cours de validité, il n’était valable que temporairement et n ’a concerné que les autorisations délivrées ou obtenues avant le 31 décembre 2010 s’agissant du décret du 19 décembre 2008 et avant le 31 décembre 2015 s’agissant du décret du 29 décembre 2014.

Le décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016 (JO, 6 janvier) pérennise ce délai de trois ans désormais inscrit dans les articles R. 424-17, R. 424-18 et R. 424-20 du Code de l’urbanisme aux lieu et place du délai de deux ans.

Le délai de trois ans s’applique aux autorisations délivrées à compter de l’entrée en vigueur du décret le 7 janvier. Mais il s’applique également aux autorisations délivrées antérieurement dès lors qu’elles étaient en cours de validité le 6 janvier 2016, date de publication du décret.

Si le permis ou la non-opposition à déclaration préalable a fait l’objet d’une prorogation avant le 6 janvier 2016 suite à une demande expresse du pétitionnaire le délai de prorogation est porté à deux ans au lieu d’un an. Et si ce délai de prorogation a été majoré de plein droit d’un an en application de l’article 2 du décret précité du 29 décembre 2014, cette majoration d’un an est non seulement conservée en dépit de l’abrogation du décret précité mais paraît au surplus majorée d’un an.

Enfin le décret du 5 janvier 2016 modifie également l’article R. 424-21 pour prévoir que les autorisations d’urbanisme peuvent sur demande du pétitionnaire faire l’objet de deux prorogations successives d’un an remédiant ainsi à la jurisprudence selon laquelle une seule prorogation d’un an était possible.

 

(Source: CRIDON de PARIS)

(LOI ALUR) INTERROGATION du CASIER JUDICIAIRE

(LOI ALUR) INTERROGATION du CASIER JUDICIAIRE "B 2"

UNE NOUVELLE OBLIGATION ISSUE DE LA LOI « ALUR » ENTRE EN VIGUEUR : LES NOTAIRES DOIVENT INTERROGER L’ADSN à COMPTER DU 1ER JANVIER 2016

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La loi « ALUR » du 24 mars 2014 a, pour renforcer le dispositif de répression de plusieurs infractions, ajouté une peine complémentaire consistant à interdire, pendant une « durée de cinq ans au plus », aux personnes condamnées de ces chefs d’acheter, alternativement :

•          un bien à usage d’habitation, à d’autres fins que son occupation à titre personnel ;

•          un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement.

 

Outre que le non-respect de cette prohibition fait encourir au contrevenant une peine de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amendes (art. 434-41 du Code pénal), le législateur a mis en place un dispositif de prévention et de détection des tentatives de contravention à cette interdiction, dispositif qui implique de nouvelles diligences à accomplir par le notaire avant de recevoir certaines ventes.

 

Ce dispositif entre en vigueur le 1er janvier 2016.

L’article L. 551-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui entre en vigueur à cette date, impose, avant la réception par le notaire de certaines ventes, la consultation du bulletin n° 2 du casier judiciaire de l’acquéreur, afin de s’assurer que l’acquéreur n’est pas sous le coup d’une condamnation à la peine complémentaire précitée, telle qu’elle résulte du 5° bis de l’article 225-19 du Code pénal, 3° du IV de l’article L. 1337-4 du Code de la santé publique, du 3° du VII de l’article L. 123-3 et 3° du III de l’article L. 511-6 du Code de la construction et de l’habitation.

L’exécution de cette obligation de consultation est confiée à deux acteurs (art. L. 551-1, I, du Code de la construction et de l’habitation) :

          le notaire, qui voit exclusivement peser sur lui une obligation d’interrogation de l’Association pour le développement du service notarial (ADSN) ;

•          l’ADSN, qui, saisie par le notaire, est seule habilitée à demander consultation du bulletin n° 2 du casier judiciaire de l’acquéreur au casier judiciaire national automatisé.

Le notaire doit interroger l’ADSN, d’une part, lorsque l’acte à établir est une « vente » qui porte soit sur un bien immobilier à usage d’habitation, soit sur un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’habitation.

D’autre part, cette obligation ne s’impose que si l’acquéreur est une personne physique, une société civile immobilière, ou une société en nom collectif.

Lorsque l’opération envisagée entre dans le champ d’application du dispositif, le notaire doit interroger l’ADSN sur le point de savoir si l’acquéreur personne physique ou les associés ou mandataires sociaux de la société civile immobilière ou d’une société en nom collectif qui se porte acquéreur de l’un des biens visés par la réglementation a fait l’objet d’une condamnation à une peine complémentaire d’interdiction d’acquérir l’un des biens visés, en application des textes précités du Code pénal, du Code de la santé publique, et du Code de la construction et de l’habitation.

Le service dédié au dépôt des demandes est accessible depuis le portail REAL. À noter qu’en prévision des ventes qui devront être reçues courant janvier 2016, les demandes des notaires pourront être déposées sur le portail dès le lundi 21 décembre 2015, mais ne seront traitées par l’ADSN qu’à compter du 4 janvier 2016.

Saisie d’une telle demande par le notaire, l’ADSN se chargera de consulter le bulletin n° 2 du casier judiciaire national automatisé.

La réponse sera en principe mise à la disposition du notaire dans un délai de 8 jours ouvrés, et consultable sur le portail notarial du casier judiciaire.

Si la réponse est négative, l’acte authentique de vente peut être signé.

Si la réponse est positive, il est fait interdiction au notaire de recevoir l’acte authentique, et l’avant-contrat qui l’aurait précédé serait réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur (art. L. 551-1, I, alinéa 4, du Code de la construction et de l’habitation).

Le législateur a néanmoins prévu, à l’article L. 551-1, II du Code de la construction et de l’habitation, une exception à ce principe, qui ne vise que l’hypothèse où la vente porterait sur un immeuble à usage d’habitation :

•          si l’acquéreur condamné à la peine complémentaire atteste, dans l’acte de vente, que le bien est destiné à son occupation personnelle, l’acte authentique peut être établi ;

•          le notaire doit alors impérativement notifier à l’administration fiscale l’acte de vente, accompagné de l’attestation.

Même si le texte ne le précise pas explicitement, le résultat de la consultation doit parvenir au notaire entre l’avant-contrat et le rendez-vous de signature de l’acte authentique.

Comment procéder si un avant-contrat a été établi avant le 1er janvier 2016, mais que le rendez-vous de signature de l’acte authentique a été fixé au cours de la première quinzaine de janvier 2016 ?

Dès le 21 décembre 2015, le notaire sera en mesure de déposer une demande d’interrogation sur le portail dédié ; cependant, cette demande ne sera traitée par l’ADSN qu’à compter du 4 janvier 2016, et la réponse ne pourrait être disponible que 8 jours plus tard.

 

Annexe

Article L. 551-1 du Code de la construction et de l’habitation

I. - Pour l'application de la peine d'interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement prévue au 5° bis de l'article 225-19 du Code pénal, au 3° du IV de l'article L. 1337-4 du Code de la santé publique, au 3° du VII de l'article L. 123-3 et au 3° du III de l'article L. 511-6 du présent code, le notaire chargé d'établir l'acte authentique de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation ou d'un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement vérifie si l'acquéreur a fait l'objet de l'une de ces condamnations. À cette fin, il interroge le casier judiciaire national par l'intermédiaire de l'Association pour le développement du service notarial placée sous le contrôle du Conseil supérieur du notariat, qui lui indique si l'acheteur personne physique ou l'un des associés ou mandataires sociaux de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur est dans la situation mentionnée ci-dessus.

Lorsqu'il résulte de cette procédure que l'acquéreur a fait l'objet d'une condamnation définitive à la peine mentionnée au premier alinéa, l'acte authentique n'est pas signé et l'avant-contrat de vente signé antérieurement est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur.

II. - L'acte authentique de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation au profit d'un acquéreur ayant fait l'objet de l'une des condamnations mentionnées au I peut toutefois être signé si l'acquéreur atteste, dans l'acte de vente, que le bien est destiné à son occupation personnelle. Dans ce cas, l'acte de vente et l'attestation sont notifiés à l'administration fiscale par le notaire.

 

(SOURCE: CRIDON de PARIS)

DELAI de rétractation dit

DELAI de rétractation dit "SRU": de 7 à 10 jours

A compter du samedi 8 août 2015, le délai de rétractation de l’acquéreur d’un bien immobilier dit « SRU » augmente de 7 jours à 10 jours (ainsi que le délai de réflexion).

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Ceci en application de l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'habitation tel que modifié par l'article 210-II de la Loi dite "Macron" n° 2015-990 du 6 août 2015:

 

"II. - Au premier alinéa et aux première et seconde phrases du dernier alinéa de l'article L. 271-1 et au troisième alinéa de l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation, le mot : « sept » est remplacé par le mot : « dix »."

 

 

En application de l'article premier du Code civil, la Loi dite "Macron" ayant été publiée au JORF du vendredi 7 août 2015, la modification entre en vigueur le samedi 8 août 2015.

 

 

 

La nouvelle rédaction des articles L. 271-1 et L. 271-2  du Code de la Construction et de l'habitation est donc la suivante:

 

 

«  Code de la Construction et de l'habitation

 

Article L271-1

 

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de DIX jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de DIX  jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de DIX  jours.

Article L271-2

 

Lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L. 271-1, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation et les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. Si les parties conviennent d'un versement à une date postérieure à l'expiration de ce délai et dont elles fixent le montant, l'acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue.

Toutefois, lorsque l'un des actes mentionnés à l'alinéa précédent est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de DIX  jours.

Est puni de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement en méconnaissance des alinéas ci-dessus. »

Vente immobilière: REVISION de la LOI ALUR

Vente immobilière: REVISION de la LOI ALUR

DROIT DE RETRACTATION ET LOT DE COPROPRIETE : LE GOUVERNEMENT REVISE LA LOI ALUR (Ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 ; JO du 28 août 2015)

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L’ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d’information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du Code de la construction et de l’habitation vient d’être publiée le 28 août 2015.


Cette ordonnance entre donc en vigueur immédiatement, au jour de sa publication (art. 38 al. 2, de la Constitution).

Plus qu’une simplification, elle constitue une révision d’une des dispositions les plus controversées de la fameuse loi Alur, dont les conséquences avaient pu être dénoncées dès son entrée en vigueur.

Pour l’essentiel, le nouveau texte n’exige plus, en cas de vente de lot de copropriété, l’annexion des documents à la promesse mais leur seule « remise » à l’acquéreur.

Il modifie par ailleurs les modalités de cette remise, en les assouplissant, puisque désormais « la remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l’acceptation de l’acquéreur » (ord. art. 1er II 10°).

(...)

Il faut noter toutefois que l’ordonnance autorise la remise « par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé ».

Enfin, la remise des documents avant la signature de la promesse (ou, au plus tard, au jour de la signature) est jugée suffisante : il ne sera pas nécessaire, dans ce cas, de notifier ces documents avec la promesse pour ouvrir efficacement le délai de rétractation de l’acquéreur.

- L'article L. 721-2 du CCH, dans sa version issue de la loi Alur, prévoyait d’annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente un certain nombre de documents (v. Flash du Cridon de Paris du 14 mars 2014).

Désormais, selon l’article L. 721-2 II du CCH, dans sa nouvelle version : « En cas de promesse de vente, sont remis à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations (…) ».

Les documents n’ont donc plus à être annexés à la promesse de vente. Ils peuvent être efficacement remis à l’acquéreur jusqu’au moment de la signature de la promesse de vente.

S’agissant de cette remise, celle-ci peut être « effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l’acceptation expresse par l’acquéreur. » (art. L. 721-2, II, dernier alinéa).

Il est donc désormais possible, dans la mesure où l’acquéreur a expressément accepté ce type d’envoi, que les documents soient envoyés par courrier électronique à l’acquéreur avant la signature de la promesse.

L’acquéreur atteste de cette remise « soit dans l’acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu’il s’agit d’un acte authentique soit, lorsque l’acte est établi sous seing privé, dans un document qu’il signe et qu’il date de sa main ».

- Lorsque les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble et les informations financières (CCH, art. L. 721-2 II, 1° et 2°) n’ont pas pu être remis à l’acquéreur avant la signature de la promesse, le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 « ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l’acquéreur ».

La communication de ces documents, après la signature de la promesse, devra être réalisée selon les modalités de notification ou de remise de la promesse ou de l’acte authentique prévues à l’article L. 271-1 du CCH (art. L. 721-3, al. 3).

Ces documents devront donc être remis par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise (CCH, art. L. 271-1, 2e al.).

- En dehors des modalités d’information, le contenu des informations ou leur champ d’application a été partiellement modifié ou précisé. Ainsi, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, doivent être remis à l’acquéreur « sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic ».

S’agissant des informations financières, les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires n’ont plus à être communiquées. L’acquéreur doit être uniquement informé des « sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur » (nouv. art. L. 721-2 II, 2°, b).

Il est précisé que les informations financières « sont à jour des informations soumises à l’assemblée générale annuelle chargée d’approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente ».

Et le contenu de ces informations financières doit être précisé par arrêté du ministre chargé du logement.

- L’attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative du lot mis en vente est supprimée. L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose déjà, à peine de nullité, la mention de cette superficie dans toute promesse de vente.

- Le champ d’application de l’article L. 721-2 du CCH a été partiellement restreint. Dès lors que l’acquéreur est déjà copropriétaire d’au moins un lot dans la copropriété, « les documents mentionnés aux 1°, 3°, 4° et 5° ne sont pas exigés ». Seules les informations financières devront lui être communiquées.

Par ailleurs, en cas de vente d’un « lot annexe », les documents mentionnés « au c du 1°, au 3°, au 4° et au 5° ne sont pas exigés ».

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que la fiche synthétique de la copropriété et les informations financières, qui ne sont pas visés, devront donc toujours être remis à l’acquéreur avant la signature d’une promesse de vente portant sur un lot annexe.

Il est précisé qu’est considéré comme un lot annexe au sens de ce texte « un emplacement de stationnement ou un local tel qu’une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier ».

- Enfin, l’ordonnance envisage l’hypothèse où l’acte authentique de vente n’est pas précédé d’une promesse de vente. Dans ce cas, les documents et informations mentionnés au 1°, au c du 2° et aux 3° à 5° du II de l’article L. 721-2 du CCH sont joints au projet d’acte de vente notifié ou remis à l’acquéreur conformément aux dispositions du 5e alinéa de l’article L. 271-1 du CCH.

Autrement dit, dans ce cas, tous les documents visés par le texte doivent être joints au projet d’acte ; simplement, s’agissant des informations financières à communiquer à l’acquéreur, celles-ci sont limitées à « l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ».

- En cas de vente publique par adjudication, il est rappelé que les documents relatifs à l’information de l’acquéreur d’un lot de copropriété sont annexés au cahier des charges. L’assouplissement prévu en cas de vente d’un lot annexe est applicable.

- Cette ordonnance entre en vigueur immédiatement.

Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux promesses de vente signées à compter du 28 août 2015 et aux actes de vente, non précédés d’un avant-contrat, dont le projet est notifié ou remis à compter du 28 août 2015.

(Source: CRIDON de Paris - 180 avenue de Choisy - 75013 PARIS)


DOCUMENT JOINT:

- Note du Conseil Supérieur du Notariat (CSN) sur L'Ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015.

Télécharger le fichier : 20150828_CSN_Note ordonnance du 27 08 2015
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Faites établir votre Pacs par votre notaire

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Qu’est ce qu’un Pacs ? Le Pacte Civil de Solidarité (Pacs) a été créé par la loi du 15 novembre 1999. C'est un contrat conclu par "deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même...

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Comment conclure un Pacs ?

Compte tenu des conséquences, notamment patrimoniales du Pacs, il est conseillé de recourir à un notaire afin qu'il établisse la convention par acte notarié. Cet acte aura, par nature, un caractère officiel d’authenticité. Le notaire, après avoir conseillé les partenaires sur les différents aspects de l’engagement, rédige la convention de Pacs, véritable contrat définissant les relations patrimoniales et financières du couple (propriété des meubles, aides mutuelles, modalités de gestion des biens en indivision etc.).

Quels sont mes engagements si je signe un Pacs ?

Les effets du Pacs sont des engagements personnels et de solidarité. Les partenaires s’engagent à une vie commune, ainsi qu’à une aide matérielle (qui doit être proportionnelle aux moyens de chacun) et une assistance réciproque. Les partenaires sont soumis au régime de la séparation de biens, sauf décision contraire mentionnée dans la convention. Chacun reste propriétaire des biens qu'il possédait avant ou qu'il acquiert pendant le Pacs. Si les partenaires achètent ensemble un bien, ce dernier est possédé en indivision en proportion de l'apport de chacun. Enfin, les signataires sont solidairement responsables des dettes contractées pour les besoins de la vie courante (ex : le logement, l’éducation des enfants).

Quels sont les avantages de recourir à un notaire ?

La rédaction du pacte étant délicate, le notaire, en tant que conseiller des familles, saura analyser la situation avec les partenaires. Il expliquera les conséquences de la signature d’une telle convention au point de vue de l’engagement personnel. Il présentera aux intéressés les avantages et les inconvénients des diverses clauses qui peuvent être insérées dans le pacte. Par ailleurs, un Pacs établi par un notaire aura date certaine et prendra effet dès son enregistrement. Afin de simplifier et d’accélérer les démarches des futurs partenaires, c’est le notaire lui-même qui procède à cet enregistrement. Il n’est plus nécessaire de se rendre au Tribunal d’instance. Et enfin, les partenaires sont assurés de pouvoir obtenir une copie authentique de l’original qui reste toujours entre les mains du notaire, ce qui représente une garantie de sécurité.

 

Conseiller impartial, juriste spécialiste du droit de la famille et du patrimoine, le notaire est votre écoute pour vous aider à réaliser vos projets au mieux de vos intérêts, et en toute sécurité.

Apporter une aide financière à son enfant

Apporter une aide financière à son enfant

Du petit coup de pouce à l’importante donation, il est possible d’aider ses enfants à démarrer dans la vie, pour financer leurs études, se loger ou se lancer dans la création d’une entreprise. Il...

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L’une des solutions s’offrant à des parents est la donation, que ce soit d’une somme d’argent, d’un bien meuble ou d’un immeuble. En principe, pour sa validité, la donation doit être passée par acte devant notaire sauf quand il s'agit d'un don manuel, qui se traduit par une simple remise matérielle, sans aucune formalité (ex : bijoux, meubles).

En 2011, il est possible de donner, tous les 10 ans, une somme d'argent ou un bien d'une valeur allant jusqu'à 159 325  euros  (318 650 € pour un couple) sans que les enfants n’aient d'impôt de donation à payer.

Un autre mode de financement est l’usufruit temporaire. Plutôt que de verser une pension alimentaire, des parents propriétaires d’un bien loué peuvent transférer un usufruit temporaire, pour une durée déterminée, au profit de leur enfant étudiant. Il pourra ainsi percevoir directement le loyer et financer une partie de ses études ou de son logement. En revanche, les parents conservent la nue propriété du bien. L’enfant usufruitier n’a donc pas le droit de vendre le bien. Pour les parents, cette solution est avantageuse en matière d’ISF et d’impôt sur le revenu.

Il est également envisageable de prêter une somme d’argent. Il est alors fortement conseillé  de reprendre les conditions et modalités de l’emprunt dans un acte rédigé par un notaire, et qui apportera une sécurité juridique à l’acte. Sur le plan civil, cet acte permettra également d’éviter les différends entre frère et sœur. Il est notamment suggéré de préciser la destination du prêt (par exemple : pour acheter un appartement), le délai de remboursement et le taux d’intérêt assorti au prêt. Peuvent également être prévues des garanties, telles qu’une hypothèque sur un bien immobilier appartenant à l’enfant.

Juriste spécialiste du droit du patrimoine, le notaire est votre écoute pour vous aider à réaliser vos projets en toute sécurité.

Les intérêts de la donation au dernier vivant

Les intérêts de la donation au dernier vivant

La donation au dernier vivant présente-t-elle encore un intérêt ?

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La donation au dernier vivant présente-t-elle encore un intérêt ?

 

La donation au dernier vivant reste un instrument très efficace pour protéger son conjoint survivant. Elle offre une protection sur mesure.

 

D’abord, elle permet de donner au conjoint survivant un choix plus étendu que celui prévu par la loi. Elle offre à son bénéficiaire une option entre des droits en propriété, des droits en usufruit et une quotité mixte : un quart des biens successoraux en propriété et le reste en usufruit.

 

Ensuite, elle permet au conjoint survivant de choisir les biens sur lesquels vont s’exercer ses droits. Celui qui, par exemple, a des revenus personnels importants pourra ainsi n’accepter l’usufruit que d’une partie des biens successoraux et laisser la jouissance des autres biens à ses enfants. Il conserve ainsi son cadre et son train de vie, tout en donnant un coup de pouce à la jeune génération et, le cas échéant, en faisant une économie d’ISF.

 

 

Quel conseil pourriez-vous donner aux couples qui se sont déjà consenti une donation au dernier vivant ?

 

Pour être efficace, la donation au dernier vivant doit être adaptée en permanence à l’évolution de la situation familiale et patrimoniale des époux. Les choix qui ont pu être faits au début du mariage ne sont peut-être plus en phase avec les besoins des époux qui arrivent à la retraite ou souhaitent faire glisser une partie de leur patrimoine aux profits de leurs enfants.

 

Il ne faut pas non plus perdre de vue que le droit des successions a beaucoup changé en 2001 et 2006. Ne pas tenir compte de ces changements pourrait conduire à des situations paradoxales où la donation au dernier vivant, censée protéger le survivant, conduirait à un blocage.

 

 

Qu’en est-il dans les familles recomposées, en présence d’enfants non communs ?

 

Dans les familles recomposées, la loi n’accorde au conjoint survivant qu’un quart de la succession en propriété. La donation entre époux permet de lui donner plus ou autre chose : des droits en usufruit par exemple. C’est une solution équilibrée puisque le conjoint survivant conserve la jouissance des biens qui lui sont donnés (comme la résidence principale, le mobilier, les comptes bancaires) et que, à son décès, ces derniers reviendront à ses beaux-enfants en franchise d’impôt.

 

Il faut toutefois être prudent car, si le conjoint survivant et les enfants issus d’une précédente union ne s’entendent pas, l’usufruit peut très vite devenir un véritable piège.

 

 

Que se passe-t-il si, après avoir signé la donation, les époux divorcent ?

 

La crainte d’un divorce n’est pas une bonne raison pour ne pas faire de donation entre époux. Aujourd’hui, la loi prévoit que le prononcé du divorce entraîne automatiquement la révocation des donations entre époux consenties par contrat de mariage ou pendant l’union.

 

 

Votre notaire se tient à votre disposition pour vous aider à protéger au mieux votre conjoint et adapter la donation entre époux à votre situation personnelle.

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