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Une SCI ne bénéficie pas du délai de rétractation Une SCI ne bénéficie pas du délai de rétractation de l’article L. 271-1 du CCH même si elle a un caractère familial La troisième Chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 16 septembre 2014 (pourvoi n° 13 20002), a cassé l’arrêt rendu par la Cour d’appel qui avait qualifié d’acquéreur professionnel une SCI à « caractère familial » aux fins de lui reconnaître le droit de rétractation de la loi SRU (CCH, art. L. 271-1). Cet arrêt est cassé dans les termes suivants : « Attendu que pour condamner les époux X... à restituer cette somme, l’arrêt retient que la SCI, qui a pour objet social la propriété, l’acquisition, la location de tous biens ou droits immobiliers situés en France ou à l’étranger et l’acquisition d’une maison d’habitation située à Sussargues en vue de sa location et, généralement, toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet ou contribuant à sa réalisation, pourvu que ces opérations n’aient pas pour effet d’altérer le caractère civil de la société, a un caractère familial, n’est propriétaire que d’un seul bien, n’a jamais réalisé d’opération d’achat-revente, ne fait pas profession de l’acquisition immobilière et ne peut être qualifiée d’acquéreur professionnel ; Qu’en statuant ainsi, alors que la promesse de vente du 19 septembre 2008 avait un rapport direct avec l’objet social de la SCI, la Cour d’appel a violé le texte susvisé [art. L. 271-1 du CCH] ». La Cour de cassation confirme ainsi, sans ambiguïté, la solution retenue par le CRIDON de Paris qui considère que le délai de rétractation de l’article L. 271-1 du CCH n’est pas applicable à une SCI, même s’il s’agit d’une SCI à caractère familial (en ce sens notamment : Bull. CRIDON de PARIS, 1er octobre 2001 : « L’acquéreur non-professionnel de l’article L. 271-1 nouveau du CCH a-t-il un double visage ? », par C. BOSGIRAUD). Par cet arrêt, la Cour de cassation devrait mettre fin à la controverse qui avait pu naître après son arrêt du 24 octobre 2012 qui avait jugé, dans un même sens, en ces termes : « Mais attendu qu’ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que l’objet social de la société Foncière du Trého était l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés et relevé que l’acte avait un rapport direct avec cet objet social, la cour d’appel, qui, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que la société Foncière du Trého n’étant pas un acquéreur non professionnel ne pouvait bénéficier des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, a légalement justifié sa décision ; (…) » (Civ. 3e, 24 octobre 2012, pourvoi n° 11 18774). Si certains auteurs avaient estimé que le caractère familial de la SCI était sans incidence sur la solution retenue par l’arrêt (Flash du CRIDON de Paris du 20 novembre 2012 ; P.-F. CUIF, « SCI et faculté de rétractation : une décision aussi attendue que certaine », JCP éd. N 2013, n° 14 – 1073 ; C. BLANCHARD, « Une SCI ne peut pas bénéficier du délai de rétractation de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation », Dalloz 2013, p. 280 et s.), une lecture a contrario de cette décision en avait néanmoins conduit d’autres à appliquer le droit de rétractation à la SCI familiale (en ce sens, C. GRIMALDI, « SCI et faculté de rétractation : une décision aussi attendue qu’incertaine », Defrénois, 2012, n° 24, n° 111e1, p. 1288 et s ; voir également les opinions de L. LEVENEUR : « Une société peut-elle bénéficier de la protection de l’acquéreur non professionnel instituée par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ? », JCP 2012, éd. G – 1401, p. 2356 et s. ; S. BECQUE-ICKOWICZ, D. SAVOURÉ : « Acquisition par une SCI et faculté de rétractation. Retour sur Cass. 3e civ., 24 octobre 2012 », Defrénois, 2013, n° 4, n° 111u0, p. 175 et s.). Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme à nouveau clairement que, si l’acquisition a un rapport direct avec l’objet social de la SCI, l’article L. 271-1 du CCH ne s’applique pas. Il n’y a donc pas à faire de distinction en fonction de l’objet social et du caractère familial ou non de la SCI mais simplement de vérifier qu’entre bien – comme ayant un « rapport direct » – dans l’objet de la SCI acheteuse … l’acquisition de l’immeuble. (Source: CRIDON Paris) Lire la suite
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