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Une SCI ne bénéficie pas du délai de rétractation
Une SCI ne bénéficie pas du délai de rétractation de larticle L. 271-1 du CCH même si elle a un caractère familial
La troisième Chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 16 septembre 2014 (pourvoi n° 13 20002), a cassé larrêt rendu par la Cour dappel qui avait qualifié dacquéreur professionnel une SCI à « caractère familial » aux fins de lui reconnaître le droit de rétractation de la loi SRU (CCH, art. L. 271-1).
Cet arrêt est cassé dans les termes suivants :
« Attendu que pour condamner les époux X... à restituer cette somme, larrêt retient que la SCI, qui a pour objet social la propriété, lacquisition, la location de tous biens ou droits immobiliers situés en France ou à létranger et lacquisition dune maison dhabitation située à Sussargues en vue de sa location et, généralement, toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet ou contribuant à sa réalisation, pourvu que ces opérations naient pas pour effet daltérer le caractère civil de la société, a un caractère familial, nest propriétaire que dun seul bien, na jamais réalisé dopération dachat-revente, ne fait pas profession de lacquisition immobilière et ne peut être qualifiée dacquéreur professionnel ;
Quen statuant ainsi, alors que la promesse de vente du 19 septembre 2008 avait un rapport direct avec lobjet social de la SCI, la Cour dappel a violé le texte susvisé [art. L. 271-1 du CCH] ».
La Cour de cassation confirme ainsi, sans ambiguïté, la solution retenue par le CRIDON de Paris qui considère que le délai de rétractation de larticle L. 271-1 du CCH nest pas applicable à une SCI, même sil sagit dune SCI à caractère familial (en ce sens notamment : Bull. CRIDON de PARIS, 1er octobre 2001 : « Lacquéreur non-professionnel de larticle L. 271-1 nouveau du CCH a-t-il un double visage ? », par C. BOSGIRAUD).
Par cet arrêt, la Cour de cassation devrait mettre fin à la controverse qui avait pu naître après son arrêt du 24 octobre 2012 qui avait jugé, dans un même sens, en ces termes :
« Mais attendu quayant constaté, par motifs propres et adoptés, que lobjet social de la société Foncière du Trého était lacquisition, ladministration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés et relevé que lacte avait un rapport direct avec cet objet social, la cour dappel, qui, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que la société Foncière du Trého nétant pas un acquéreur non professionnel ne pouvait bénéficier des dispositions de larticle L. 271-1 du code de la construction et de lhabitation, a légalement justifié sa décision ; (
) » (Civ. 3e, 24 octobre 2012, pourvoi n° 11 18774).
Si certains auteurs avaient estimé que le caractère familial de la SCI était sans incidence sur la solution retenue par larrêt (Flash du CRIDON de Paris du 20 novembre 2012 ; P.-F. CUIF, « SCI et faculté de rétractation : une décision aussi attendue que certaine », JCP éd. N 2013, n° 14 1073 ; C. BLANCHARD, « Une SCI ne peut pas bénéficier du délai de rétractation de larticle L. 271-1 du Code de la construction et de lhabitation », Dalloz 2013, p. 280 et s.), une lecture a contrario de cette décision en avait néanmoins conduit dautres à appliquer le droit de rétractation à la SCI familiale (en ce sens, C. GRIMALDI, « SCI et faculté de rétractation : une décision aussi attendue quincertaine », Defrénois, 2012, n° 24, n° 111e1, p. 1288 et s ; voir également les opinions de L. LEVENEUR : « Une société peut-elle bénéficier de la protection de lacquéreur non professionnel instituée par larticle L. 271-1 du Code de la construction et de lhabitation ? », JCP 2012, éd. G 1401, p. 2356 et s. ; S. BECQUE-ICKOWICZ, D. SAVOURÉ : « Acquisition par une SCI et faculté de rétractation. Retour sur Cass. 3e civ., 24 octobre 2012 », Defrénois, 2013, n° 4, n° 111u0, p. 175 et s.).
Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme à nouveau clairement que, si lacquisition a un rapport direct avec lobjet social de la SCI, larticle L. 271-1 du CCH ne sapplique pas. Il ny a donc pas à faire de distinction en fonction de lobjet social et du caractère familial ou non de la SCI mais simplement de vérifier quentre bien comme ayant un « rapport direct » dans lobjet de la SCI acheteuse
lacquisition de limmeuble.
(Source: CRIDON Paris)
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